第3章 什么是业主大会？

场景

最近小区里特别热闹，很多业主在忙忙碌碌地张罗着开会。张先生说：“咱们小区要成立业主委员会了，都贴出会议通知了。”李女士说：“准确点儿说，应该是要成立业主大会了，通过开会选举产生业主委员会。”张先生有点不解和不服，反问李女士：“业主大会不就是一次会议吗？既然是会议，那就是要开，而不是成立吧！”李女士却摇了摇头。

问题

什么是业主大会？业主大会是一次会议吗？

解析

一、业主大会相当于全体业主议事的一个权力机构/决策机构，它是一个机构（非常设机构），而不是一次会议。业主大会履行职责采取召开会议的方式，一般不直接对外从事民事活动。

二、业主大会会议才是可以召开的会议，包括定期会议和临时会议。

三、业主可以设立业主大会。

四、业主大会的职责包括：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会委员；制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途；利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第二百七十七条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。

地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

《物业管理条例》

第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第九条第一款 一个物业管理区域成立一个业主大会。

第十三条第一款 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

《业主大会和业主委员会指导规则》

第十七条 业主大会决定以下事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（五）选聘和解聘物业服务企业；

（六）筹集和使用专项维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途；

（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

经验分享

实践中，有人将业主大会和业主大会会议相混淆。笔者认为，为准确理解起见，应当严格区分清楚。业主大会≠业主大会会议，可以说成立业主大会或设立业主大会，而不能说召开业主大会。