1.2　相关概念界定

在开展本书的正式研究工作之前，我们有必要对本书所涉及的核心概念加以界定：

（1）房产。从一般意义上来说，房产是指土地上的建筑物和构筑物，以及由此所衍生的权利义务关系，如房屋的所有权、抵押权等。土地上的建筑物和构造物是和所依附的土地密不可分的，目前我国居民只有房产所属土地的使用权，在这种情况下，居民在发生房产交易等权益变更时，往往也伴随着土地使用权的转让。我国《城市房地产管理法》第31条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。按照该规定，商品房的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时转让。鉴于此，本书所讨论的房产不再仅限于土地上的建筑物和构筑物及其所衍生的权利义务关系，也包括其所属土地的使用权。

（2）房产财富效应。对财富效应的研究可以追溯到20世纪40年代，庇古（Pigou，1943）提出了这样一种思想，“货币余额的变化，假如其他条件相同，将会在总消费开支方面发生变化”。这样的财富效应常被称作庇古效应和实际余额效应。随着人们财富持有形式的多元化，现代意义上的财富效应，更多的指向居民金融资产和房产价值变化对居民消费支出的影响。人们对金融资产财富效应的研究早于对房产财富效应的研究。朱文辉（2004）指出，股市的财富效应就是指股票价格的波动使股票持有者财富变化，从而导致消费支出增减变动的现象，也即股票市场上涨使人们更富裕，通常人们越富裕，消费支出也就越多。很多对房产财富效应的研究，使用了和朱文辉（2004）类似的定义，即当房价的波动使得房产持有者的财富发生变化，从而导致消费支出增减变动的现象。这类定义将资产持有者的财富变化仅仅局限于资产价格的波动。然而，居民所持财富的变化，可能会受到以下三种因素的影响：一是居民所持资产价格的变化；二是馈赠所得净额，即接受馈赠和馈赠他人的差额；三是居民财富净积累的大小，即财富积累额减去财富消耗额。从整个社会角度来看，一定时期内，财富的馈赠收入和馈赠支出应该大致相当(4)，但是资产价格的变动和居民财富净积累的多少会影响整个社会居民所持有的财富量，一旦居民所持有的财富量发生变化，必将对未来的消费产生影响。詹姆斯•波特巴（James Poterba）指出，家庭的预算约束决定了当个人财富增加的时候，要么消费者自己消费掉这些财富，要么留给其他人在未来消费，因而财富效应一定会发生，其实现仅仅是个时间问题。需要特别指出的是，财富是资产和负债的差额，当居民贷款购买房产时，其财富额实际上并没有发生变化，所以在谈到资产的财富效应时，实际上是指财富的变动对消费的影响，在下文中，若无特别指明，将不再严格区分这两个概念。基于以上原因，本书将综合房价变动和房产财富积累过程所引起的居民房产财富增减变动，进而导致消费支出增减变化的现象统称为房产财富效应。同时，已有的房产财富效应研究文献中，部分文献使用了房产的消费弹性，即房产价值每变化1%所引起的消费变动百分比，来表示房产财富效应的大小；其余的文献使用了房产的边际消费倾向，来表示房产财富效应的大小。考虑到房产消费弹性会受到消费额与房产价值比率的影响，所以本书以房产的边际消费倾向表示房产财富效应的大小(5)。

（3）住房反向抵押贷款。与一般的金融资产不同，房产具有消费品和投资品的双重属性，且房产的流动性较差，交易过程也会产生较高的费用。因此，要将增加的房产财富转换为现实的消费能力，实现房产的财富效应，往往要借助一定的金融工具，而住房反向抵押贷款就是其中的一种金融工具。柴效武、杨梦（2012）指出：从广义上说，住房反向抵押贷款就是老年住户将自己拥有的住房在保证居住使用权的前提下抵押乃至出售未来的所有权，提前获得现金流的一种金融保险工具；从狭义上讲，住房反向抵押贷款是指老年人用自己拥有的住房作抵押从银行获得借款，以满足当前的消费需求，只有当借款人去世或者不再居住被抵押房屋时，特设机构才能要求其偿还本金和利息，且只能通过出售、拍卖或出租房屋来收回借款本利。本书沿用这一概念。